24 Dic LA DISPOSICION TRANSITORIA 3ª DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS Y SU INCIDENCIA EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE LOCALES SUSCRITOS CON ANTERIORIDAD AL 9 DE MAYO DE 1985

Con anterioridad a la entrada en vigor de dicha Ley, coexistían en nuestro ordenamiento jurídico dos regímenes normativos diferentes:

Por un lado, los contratos de arrendamiento celebrados antes del 9 de mayo de 1985, a los que les resultaba aplicable el régimen legal previsto por el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. En general, se trataba de contratos de arrendamiento caracterizados por rentas muy bajas, incluso anti-económicas, y períodos de duración muy largos, al estar sujetos con carácter imperativo al conocido régimen de prórroga forzosa.-Por otro lado, los contratos de arrendamiento celebrados a partir del 9 de mayo de 1985, fecha de entrada en vigor del Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, de Medidas de Política Económica, sujetos al artículo 9 de dicho Real Decreto-ley y al Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994. El famoso “Decreto Boyer” vino a establecer en el citado artículo 9 como modificación esencial la posibilidad de las partes de pactar libremente la duración de los contratos de arrendamiento, sin estar sujetos de forma imperativa, por tanto, al régimen de prórroga forzosa en vigor hasta entonces, si bien permitía la aplicación del mismo si las partes lo pactaban expresamente. Estos contratos se caracterizaron por establecer rentas elevadas, debido a la coyuntura económica y a la evolución del mercado inmobiliario, y períodos de duración normalmente muy cortos.

La Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos incorporó un importante régimen de extinción de aquellos contratos de arrendamiento de locales de negocio existentes en la fecha de su entrada en vigor y que hubieran sido suscritos con anterioridad a la misma, sujetos normalmente al régimen de prórroga forzosa de la Ley de 1964 (bien por aplicación legal de la misma, bien por remisión a dicha figura por las partes conforme a la facultad concedida por el Real Decreto-ley de 1985).

Así distinguía entre los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 y los celebrados con posterioridad a esa fecha.

CONTRATOS CELEBRADOS CON ANTERIORIDAD AL 9 DE MAYO DE 1985

La DT 3ª de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU) en su apartado A)1. establece que los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 que subsistan a la entrada en vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose por las normas del texto refundido de la Ley de Arrendamientos de 1964 (TR64) salvo las modificaciones que se establezcan en dicha Disposición Transitoria.La diferente filosofía que mueve el espíritu de la ley del 64 y el de la vigente LAU hace difícil la regulación transitoria de una a otra ley.La vigente LAU trata de que los contratos de arrendamientos retornen a la temporalidad frente al texto refundido de 1964, en el que el sistema de prorroga legal establecido en dicha ley en el artículo 57 hacía prácticamente indefinida la relación arrendaticia.Por ello, la DT 3ª asumía el reto de tratar de regular el periodo transitorio. De hecho el punto 6 de la Exposición de Motivos de la LAU, establecía que la nueva ley optaba por una solución que intentaba conjugar el máximo de sencillez posible. Pero nada más lejos de la realidad, dado que la citada DT 3ª, es compleja y farragosa.Así de inicio, de la DT 3ª de la LAU se desprenden importantes modificaciones con respecto al texto refundido de la ley de arrendamientos urbanos del año 1964. Estas modificaciones, de una manera muy esquemática, son las siguientes:

-Quedaba suprimido por la nueva LAU el art 57 del TR64, que establecía que cualquiera que fuera la fecha de la ocupación de locales de negocio, llegado el día del vencimiento del plazo pactado, éste se prorrogaría obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el inquilino o arrendatario, aun cuando un tercero sucediese al arrendador en sus derechos y obligaciones. De esta manera los contratos realizados al amparo de la antigua ley TR 64 quedaban sometidos a la nueva regulación que se recoge en la DT 3ª apartado B).3

-Quedaba modificado también por el apartado B).3 de la DT 3ª de la nueva LAU el art 60 del TR64, que establecía que por el hecho de la muerte del arrendatario del local de negocio ocurrida vigente el contrato, aunque fuera por prórroga legal, el heredero sustituiría en todos sus derechos y obligaciones al arrendatario fallecido. Lo dispuesto en la antigua ley era aplicable a dos transmisiones, de modo que fallecido el primer sustituto del arrendatario podía tener lugar la segunda y última subrogación, de tal manera que cuando se hubieran producido ya 2 subrogaciones anteriores no se podía materializar una tercera.

-Quedaban modificados por lo establecido en el apartado C) de la DT 3ª los artículos 97 y 98 del TR 64 relativos a la renta.

-Quedaba modificado por el apartado D) de la DT 3ª el art 102 del TR 64 que regulaba la repercusión en el arrendatario de los gastos de servicios y suministros.

-Quedaba modificado por el apartado D) de la DT 3ª los artículos 108 y 109 del TR 64 que regulaban la repercusión del importe de las obras y que permite la repercusión de los gastos de las obras llevadas a cabo por el arrendador.

EXTINCION Y SUBROGACION (DT. 3ª LETRA B)

Son varios los supuestos que se pueden dar:

Contratos en situación de prórroga forzosa a la hora de la entrada en vigor de la LAU.

Se establece en la DT 3ª B).2 que los contratos que en la fecha de entrada en vigor de la presente ley se encuentren en situación de prórroga legal, quedarán extinguidos de acuerdo con lo dispuesto en los apartados 3 a 4 siguientes. Y así, el apartado 3 regula los supuestos en que el arrendatario sea una persona física y el apartado 4 regula los supuestos en que el arrendatario sea una persona jurídica.

A.) Contratos cuyo arrendatario sea una persona física.(Apartado B3)

Para estos supuestos se establece como norma general que se extinguirán a la jubilación o fallecimiento del arrendatario salvo en los siguientes supuestos

A.1) Subrogación del cónyuge del jubilado o fallecido siempre y cuando continúe con la misma actividad desarrollada en el local.

En este caso la duración del contrato será la duración de la vida laboral del cónyuge subrogado, es decir, hasta que se jubile o fallezca.

El paso a la condición de jubilado del arrendatario si no existiera cónyuge o descendientes será causa de extinción del contrato.

EXCEPCION: La subrogación no podrá tener lugar cuando con anterioridad a la jubilación o muerte del arrendatario ya se hubiera producido 2 subrogaciones según los términos establecidos en el art 60 del TR 64. Es decir, como decíamos más arriba, será aplicable a dos transmisiones, de modo que fallecido el primer sustituto del arrendatario podrá tener lugar la segunda y última subrogación.

A.2) En defecto de cónyuge del fallecido, o en caso de que este renunciase a la subrogación, tendrán derecho a la subrogación, siempre que continúen con la misma actividad del local iniciada por el arrendatario fallecido o jubilado y en ese momento no hubieren transcurrido más de 20 años a contar desde la aprobación de la ley, sus descendientes, mediante 2 tipos de subrogaciones:

• Subrogación directa de descendiente cuando el cónyuge sobreviviente no lo hubiera hecho o hubiera fallecido: Es decir que el descendiente se subrogue en el contrato cuando el cónyuge del arrendatario haya fallecido o haya renunciado a su derecho, lo que supondrá que se producirá la subrogación directa del descendiente en el derecho del arrendatario. En este caso la duración del contrato será de 20 años desde que entró en vigor la LAU (1 de enero de 1995)
• Subrogación del descendiente en lugar del cónyuge: Es decir cuando la subrogación del descendiente lo sea del cónyuge del arrendatario original y no de manera directa del arrendatario original. Por tanto, cuando estemos en una segunda subrogación. En este caso la duración del contrato será la del tiempo que falte para cumplirse los 20 años desde que entró en vigor la LAU (1 de enero de 1995)

EXCEPCION A LAS SUBROGACIONES CONTEMPLADAS MAS ARRIBA: Cuando en los 10 años anteriores a la entrada en vigor de la ley se hubiera producido el traspaso del local de negocio, los plazos contemplados se incrementarán en 5 años. A estos efectos se tomará como fecha de traspaso la fecha de otorgamiento de escritura pública a la que se refiere el art 32 del TR 64.El apartado B3 de la DT 3ª de la LAU establece que el arrendatario actual y su cónyuge, si se hubiera subrogado, podrán traspasar el local de negocio en los términos y con los requisitos previstos en el art 32 del TR 64. Quedan excluidos de este supuesto del derecho al traspaso los descendientes del arrendatario que sin embargo si pueden tener derecho a la subrogación.

A.3) Derecho de traspaso.

El apartado B3 de la DT 3ª de la LAU establece que el arrendatario actual y su cónyuge, si se hubiera subrogado, podrán traspasar el local de negocio en los términos y con los requisitos previstos en el art 32 del TR 64. Quedan excluidos de este supuesto del derecho al traspaso los descendientes del arrendatario que sin embargo si pueden tener derecho a la subrogación.

Recordar en este punto que los requisitos que establecía el artículo 32 del TR64 eran los siguientes:

• Que el arrendatario llevase legalmente establecido, en el local objeto del mismo, y explotándolo ininterrumpidamente, el tiempo mínimo de un año.
• Que el adquirente contrajese la obligación de permanecer en el local, sin traspasarlo, el plazo mínimo de otro año, y destinarlo durante este tiempo por lo menos, a negocio de la misma clase al que venía ejerciendo el arrendatario.
• La fijación de un precio cierto por el traspaso.
• Que el arrendatario notificase fehacientemente al arrendador o, en su defecto, a su apoderado, administrador y, en último término, al que materialmente cobre la renta, su decisión de traspasar y el precio convenido.
• Haberse otorgado el traspaso por escritura pública, en la cual debía de consignarse, bajo la responsabilidad del arrendatario, haber cumplido el requisito anterior y la cantidad por la que se ofreció el traspaso al arrendador.
• Que dentro de los ocho días siguientes al otorgamiento de la escritura, el arrendatario hubiese notificado de modo fehaciente al arrendador o, en su defecto, a las personas que menciona el apartado 4, la realización del traspaso, el precio percibido, el nombre y domicilio del adquirente y que este ha contraído la obligación establecida en el apartado 2.

Pero la LAU limita la duración del contrato en el caso de traspaso ya que establece que, a pesar de la cesión, la duración del contrato será de un máximo de 20 años desde la entrada en vigor de la LAU, salvo que el traspaso se haya producido en los 10 años anteriores a la entrada en vigor de la LAU, en cuyo caso la duración será de 25 años. Es decir como decíamos en el punto anterior con respecto a la excepción a las subrogaciones, los plazos contemplados se incrementarán en 5 años.

Para los efectuados después de esa fecha, la redacción de la ley se presta a confusión, pues el legislador garantiza dos duraciones mínimas alternativas: de diez años o hasta el 1 de enero de 2015, sin especificar cuál es la que prevalece de las dos. La doctrina no es pacífica a la hora de interpretar estas dos duraciones mínimas alternativas.

En este sentido es muy interesante la Sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra Sección Nº 3, Sentencia 285/2012, cuyo ponente fue D. Francisco Javier Romero Costas.

B.) Contratos cuyo arrendatario sea una persona jurídica.(Apartado B4)

En estos supuestos no cabe pensar en un derecho de subrogación al estar la subrogación dentro del ámbito de los derechos personales. Por este motivo, este tipo de contratos se extinguirán de acuerdo a las reglas siguientes:

B.1) Actividades Comerciales.

En los locales comerciales en los que se ejercite una actividad comercial la duración será de 20 años. A estos efectos se reputarán comerciales los locales en los que se desarrollen actividades de las comprendidas en la división 6 de la tarifa del IAE (Entre otras actividades comerciales y de hostelerías varias).

EXCEPCION: Se excluye de este plazo de 20 años a aquellos locales que tengan una superficie superior a 2500 m2 en cuyo caso la extinción se producirá en un plazo de 5 años.

B.2) Actividades distintas.

En este punto se regulan los periodos de duración de los contratos de locales en los que se desarrollan actividades diferentes a las actividades comerciales estableciéndose su extinción en una horquilla de 5, 10,15 o 20 años en función de las tarifas que se pagan del IAE.

C.) Contratos cuyo plazo no haya vencido y tácita reconducción (Apartado B5)

Se refiere a los contratos que a la entrada en vigor de la LAU (1 de enero de 1995) no hubieran cumplido el plazo pactado y por lo tanto no estuvieran en periodo de prórroga contractual.

Para estos casos hay que entender que el contrato durará por el tiempo que reste hasta el fin del plazo de duración convencional. Efectivamente la DT 3ª.B.5 señala que “Los contratos en los que, en la fecha de entrada en vigor de la presente ley, no haya transcurrido aún el plazo determinado pactado en el contrato, durarán el tiempo que reste para que dicho plazo se cumpla”.

Y si como consecuencia de las reglas establecidas en el apartado 4, resultase un plazo superior, el arrendatario podrá optar por que el contrato se le prolongue más allá de la duración pactada hasta el cumplimiento de los 20 o de los 5 años establecidos en el apartado 4.

Como regla general se aplicará a estos contratos y a los contratos del apartado 4, la tácita reconducción del contrato en los términos regulados en el art 1566 del Código Civil que establece que si al terminar el contrato permaneciera el arrendatario 15 días disfrutando de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entenderá que hay tácita reconducción.<

No obstante cuando se hubieran renovado los contratos estando vigente la LAU serán las normas de esta ley las que se aplicarán a los citados contratos.

La situación tras la extinción de la gran mayoría de los contratos de arrendamientos de locales de negocio firmados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, deberá de ajustarse a la oferta y la demanda.

Según la Confederación Española de Comercio, no es posible conocer el número de comercios afectados por la finalización de la prórroga. “Las estimaciones y previsiones hechas en este tiempo sobre los posibles locales afectados por la entrada en vigor de la LAU en 2014 han ido variando mucho en estos últimos años”, señalan desde la patronal. Según algunas estimaciones realizadas antes del inicio de la crisis, la medida podría afectar a alrededor de 60.000 locales pequeños.

Los arrendatarios no tienen otro remedio que renegociar los contratos a un precio que a priori puede estimarse en más elevado. No obstante, los tiempos actuales de crisis son los más adecuados para que se de este cambio. Los propietarios de los locales podrían preferir alquilarlos a un precio intermedio y que les paguen, a hacerlo al que corresponde, desorbitado en las mejores zonas, y que no les paguen más que el primer mes. Todo debido a la complicada situación económica que se vive todavía en España.

Hay personas que llevan treinta o cuarenta años con los propietarios de los locales donde trabajan. Son buenos inquilinos y siempre han sido buenos pagadores. Lo normal es que negocien con ellos para adecuarse progresivamente a las nuevas rentas.

No duden en contactar con nuestro despacho para solventar cualquier duda o pregunta que esta cuestión les pueda plantear.